ESANDAR – Penjualan rumah AS turun ke level terendah enam bulan pada Februari di tengah cuaca dingin di banyak bagian negara dan rekor pasokan rendah, dan rebound dapat diredam dengan kenaikan suku bunga hipotek serta harga rumah yang lebih tinggi. Namun, laporan dari National Association of Realtors pada hari Senin (22/03/2021) menunjukkan permintaan yang kuat, dimana rumah-rumah tersebut cepat laku dengan rekor terendah 20 hari pada bulan lalu setelah mulai dipasarkan.
Penurunan penjualan tidak mengurangi ekspektasi untuk pertumbuhan ekonomi yang kuat di kuartal pertama karena komisi broker hanya menyumbang sebagian kecil dari produk domestik bruto (PDB) AS. Pertumbuhan yang terlihat didorong oleh stimulus fiskal besar-besaran dari Gedung Putih sebesar $ 1,9 triliun dan peningkatan vaksinasi terhadap COVID-19, yang memungkinkan lebih banyak bagian ekonomi dibuka kembali.
Penjualan rumah yang sudah ada turun 6,6% ke tingkat tahunan yang disesuaikan secara musiman di 6,22 juta unit bulan lalu, level terendah sejak Agustus lalu. Penjualan menurun di wilayah bagian Timur Laut, Selatan dan Barat Tengah, tetapi meningkat di Barat.
Sejumlah ekonom yang disurvei oleh Reuters memperkirakan penjualan akan turun 3,0% ke tingkat 6,50 juta unit di Februari. Penjualan kembali rumah, yang merupakan bagian terbesar dari penjualan rumah A.S., meningkat 9,1% dari tahun ke tahun, membuat mereka bertengger jauh di atas tingkat pra-pandemi. Aktivitas terus terkonsentrasi di kisaran harga atas pasar.
Cuaca yang sangat dingin, termasuk badai musim dingin yang parah di Texas dan bagian lain dari wilayah Selatan yang padat penduduk, mengganggu aktivitas ekonomi bulan lalu, menekan penjualan ritel, produksi di pabrik dan pembangunan rumah. Suhu yang lebih hangat, percepatan laju vaksinasi virus korona, dan stimulus fiskal besar-besaran diperkirakan akan memacu peningkatan tajam aktivitas di bulan Maret.
Bagaimanapun, pasar perumahan terlihat tertinggal setelah menjadi salah satu pendorong utama pemulihan ekonomi dari pandemi karena orang Amerika mencari rumah yang lebih besar dan lebih mahal untuk kantor rumah dan sekolah terpencil selama pandemi. Paska data ini, bursa saham di Wall Street naik, meskipun indeks perumahan PHLX turun. Dolar AS sendiri tergelincir sementara imbal hasil Obligasi AS naik.
Penjualan kembali rumah telah berjalan menjelang kontrak. KPR dengan suku bunga tetap selama 30 tahun telah naik ke level tertinggi sembilan bulan sebesar 3,09%, menurut data dari lembaga keuangan hipotek Freddie Mac. Meskipun suku bunga hipotek tetap rendah secara historis, kenaikan berkelanjutan sejak Februari berkontribusi membuat kepemilikan rumah lebih mahal bagi pembeli pertama kali. Suku bunga hipotek telah meningkat seiring dengan imbal hasil Treasury AS, yang telah melonjak untuk mengantisipasi pertumbuhan ekonomi yang lebih kuat tahun ini dan inflasi yang lebih tinggi dari stimulus fiskal.
Perkiraan pertumbuhan untuk kuartal pertama mencapai tingkat tahunan 6%. Ekonomi tumbuh pada tingkat 4,1% pada kuartal keempat. Diperkirakan tumbuh 7,0% tahun ini. Itu akan menjadi pertumbuhan tercepat sejak 1984 dan akan mengikuti kontraksi 3,5% tahun lalu, kinerja terburuk dalam 74 tahun.
Harga rumah rata-rata yang ada melonjak 15,8% dari tahun lalu menjadi $ 313.000 di bulan Februari.
Bagaimanapun juga Ekonom tersebut tidak percaya gelembung perumahan lain sedang berkembang, mencatat bahwa lonjakan sebagian besar didorong oleh ketidaksesuaian antara penawaran dan permintaan, bukan spekulasi, yang memicu krisis keuangan global 2008.
Ada 1,03 juta rumah yang sebelumnya dimiliki di pasar pada bulan Februari, menyamai titik terendah sepanjang masa di bulan Januari. Pasokan jatuh rekor 29,5% dari satu tahun lalu. Pembangun terhambat oleh harga kayu yang mencapai rekor tertinggi serta kekurangan tanah dan tenaga kerja. Pada laju penjualan Februari, dibutuhkan waktu dua bulan untuk menghabiskan persediaan saat ini, terendah sepanjang masa dan turun dari 3,1 bulan tahun lalu.
Pasokan selama enam hingga tujuh bulan dipandang sebagai keseimbangan yang sehat antara penawaran dan permintaan. Tujuh puluh empat persen rumah yang terjual di bulan Februari berada di pasaran selama kurang dari sebulan.
Menurut NAR, makelar melaporkan beberapa tawaran untuk rumah di pasar. Pembeli pertama kali menyumbang 31% dari penjualan di bulan Februari, turun dari 33% pada Januari dan 32% pada Februari 2020. Semua penjualan tunai menyumbang 22% dari transaksi.
“Kenaikan lebih lanjut dalam suku bunga hipotek menjadi sekitar 4,0% pada akhir tahun akan membantu membawa penjualan kembali ke tren sebelum COVID,” kata Matthew Pointon, ekonom properti senior di Capital Economics di New York.